办公室的未来:不是你想的那样

White Paper

尽管远程工作在 COVID-19 环境中激增,但钱柜app首页相信充满活力的实体工作场所仍将是需求——这也是钱柜线上文化的关键。

今天的劳动力成员可能从未想过他们将不得不在大流行中生活和工作。旨在减缓 COVID-19 传播的封锁措施促使许多公司迅速利用技术将员工转移到远程工作。这一经历在行业观察家中引发了一个大问题:从长远来看,广泛在家工作的快速解决方案是否会成为一种固定方式——它是否会导致对办公空间的需求下降?

钱柜app首页相信答案是否定的。在钱柜app首页看来,成功的公司重视面对面协作在塑造充满活力的钱柜线上文化方面的力量,他们的员工也是如此。虽然远程工作在短期甚至中期是有效的,但它不能永远取代人际交往,并且可以引入 长长的风险清单.最终,公司的文化需要面对面的联系——以及支持它的物理工作空间——才能蓬勃发展。

钱柜app首页的前景基于钱柜app首页与世界各地租户密切合作的经验、钱柜app首页在韩国和德国等已经开始复苏的地区的观察以及钱柜app首页作为业主经营者的历史可以追溯到 100 多年。

钱柜app首页在全球拥有超过 250 处办公楼物业,经历了许多充满挑战的时期,包括互联网泡沫(当时预计远程办公等技术进步将使实体办公室过时)、2001 年 9 月 11 日的恐怖袭击、全球金融危机和英国脱欧公投。办公室经受了这些和其他冲击,钱柜app首页预计这种弹性将在大流行期间和之后继续。

一个重要的区别是,钱柜app首页的观点侧重于钱柜app首页拥有和经营办公资产的领域:A 级细分市场——主要城市中心的顶级建筑,配备适合“生活、工作、娱乐”环境的设施。钱柜app首页预计这些资产将比具有高递延资本支出水平的旧办公物业或位于不太理想位置的办公物业好得多。

事实上,随着大流行的心理影响拉回办公室致密化的长期趋势,对高质量办公空间的需求从长远来看甚至可能会增加。

短期展望:韧性

在整个大流行期间,布鲁克菲尔德的商业物业(包括办公室)基本保持开放,以使租户能够维护关键的基础设施和运营。目前,钱柜app首页的主要重点是帮助钱柜app首页的租户实施恢复运营的最佳实践,并传达钱柜app首页正在采取的措施,以确保钱柜app首页的办公物业能够安全地供员工返回。  

作为此过程的一部分,钱柜app首页考虑了危机对办公部门的潜在短期影响,调查了钱柜app首页的租户并亲眼目睹了其影响。钱柜app首页的发现表明,短期内该行业的影响将是有限的。

在整个大流行期间,高质量写字楼物业的租赁付款一直保持稳定——事实上,钱柜app首页截至 6 月的收款基本未受影响。此外,由于办公室租赁属于长期性质(10 年或更长),钱柜app首页认为该行业应受到良好保护,免受未来 12 至 18 个月可能出现的任何短期市场低迷或负面情绪的影响。

当谈到在家工作时,钱柜app首页看到雇主在此期间采取了不同的方法。一些知名度很高的科技公司已经宣布,他们的员工将继续远程工作,甚至是无限期的。然而,钱柜app首页仍然怀疑大量租户最终将拥有真正远程劳动力的时间超过他们所在地区重新开放计划所需的时间。事实上,在宣布在未来 10 年内将有多达一半的员工在家工作之后,Facebook 最近签署了一份在曼哈顿西区 730,000 平方英尺的租约 - 除了去年年底签署的另一份租约 150 万平方英尺脚就在几个街区之外。1

某些公司在可预见的未来让员工留在家中的决定并不一定反映了长期的战略转变。在许多情况下,这些公司在保持社交距离的同时无法让超过 50% 的员工在办公室工作,而且许多政府指导方针和计划因时间表不确定而不断变化。最后,值得指出的是,一些科技公司从事销售云服务、在线商品和应用程序的业务,因此并不急于鼓励他们的员工回来。

与此同时,钱柜app首页自己的许多租户都积极参与制定和执行重返办公室计划,其步伐因地区而异。在包括中国和韩国在内的许多亚洲国家/地区,钱柜app首页已经看到大量劳动力返回办公室。  

当员工回到办公室时,他们会发现他们的环境发生了重大变化。这些措施可能包括根据修订后的健康指南加强清洁程序、确保生病的员工不会来办公室的政策、公司提供的个人防护设备和社交距离要求。员工可能还会注意到新的办公室布局和升级的功能,例如带有透明屏障的间隔工作站、非接触式电梯系统和新的空气过滤系统,以循环更清洁的空气。事实上,在布鲁克菲尔德,钱柜app首页正在纽约、多伦多和卡尔加里的办公室试用先进的空气通风和过滤系统,着眼于在钱柜app首页所有租赁的办公室物业中使用这项技术。

长期展望:重申办公室

当然,写字楼需求的潜在变化将取决于更广泛的因素。政府需要在安全问题与重新开放目标之间取得平衡,这将在确定钱柜线上计划方面发挥重要作用。开发针对 COVID-19 的有效疫苗或治疗方法,显然也将改变大流行的演变及其对就业的影响。

无论如何,根据钱柜app首页在房地产市场的钱柜线上经验,钱柜app首页已经看到一些长期趋势正在出现:

在家工作最终将成为 补充,而不是一个 替代品, 办公室。 虽然远程工作可以为员工提供灵活性,但办公室工作允许协作、联系和文化——钱柜线上发展、风险管理和控制以及员工发展的基本要素。根据最近的 报告 FICC 市场标准委员会指出,分布广泛的远程劳动力给公司带来了 40 多种特定风险,包括与网络安全、保密、执行、员工待遇和生产力相关的风险。2

在入职和指导年轻员工时,面对面的互动尤为重要——这当然是公司长期发展的关键。钱柜app首页的租户告诉钱柜app首页,这些流程无法通过视频会议长期复制和维护。

最近的一项调查表明,78% 的公司预计其 10% 或更少的员工将永远处于远程状态。

似乎潮流可能已经开始转变在家工作将永远持续下去的想法。根据 华尔街日报,现在越来越多的公司表示,他们不认为在家工作是一个长期的解决方案。3 巴克莱首席执行官 Jes Staley 最近评论 关于长期让员工留在办公室的重要性:“钱柜app首页希望钱柜app首页的员工重新团结起来,以确保钱柜app首页确保钱柜app首页的文化和控制的发展,我认为这会随着时间的推移而发生。”4 事实上,钱柜app首页的大多数租户告诉钱柜app首页,他们很高兴让员工回到办公室并进行互动。最近对美国 2,300 多名工人进行的一项调查显示,许多员工都有同样的感受。

在 COVID-19 之后,您的劳动力中有多少百分比将在 COVID-19 之前一直处于远程远程状态?

Fig1 - FutureoftheOffice - 新
截至 2020 年 3 月 30 日。资料来源:Gartner, Inc. 对 317 位首席财务官和财务负责人的调查。

根据最近的一项调查,只有 12% 的美国工人希望全职在家工作。

你更喜欢回到办公室还是继续远程工作?

Fig2 - FutureoftheOffice - 新
资料来源:Gensler 美国 2020 年在家工作调查。该调查是通过匿名的小组调查在线进行的,该调查对 2,300 多名美国员工进行了调查,这些员工是一家拥有 100 多名员工的公司的全职员工。每个受访者通常在一个

平方英尺需求将保持稳定——在某些情况下甚至可能增加。 远程工作的任何永久性增加都会自动导致容纳员工所需的办公空间减少,这是一种误解。由于几乎所有员工都至少在某些时候进入办公室,因此公司通常需要至少与大流行之前相同的空间。 

大多数员工还希望有更多的个人空间,这不仅是出于健康和安全的考虑,而且是因为数十年来向办公室致密化的趋势可能使钟摆向一个方向摆动得太远。例如,许多员工会高兴地告别“办公桌轮用”,这是一种为员工提供数量有限的未分配座位供员工共享的办公趋势。

由于某些社交距离规范以及健康和安全协议可能会持续下去,一些雇主可能需要更多空间。根据钱柜app首页的研究和现场示例,这可以转化为每人约 200 平方英尺(大约是 2011 年的平均密度),并且需要增加约 33% 的空间。

COVID-19 可能会扭转办公室密集化趋势

图 3 - 办公室的未来 - 新
资料来源:瑞银、Cushman & Wakefield、布鲁克菲尔德研究

根据钱柜app首页的经验,一些租户已经开始探索长期重新配置甚至增加办公室空间的方法。事实上,钱柜app首页在亚洲的一个租户在该国封锁几周后几乎将其办公空间翻了一番。尤其是交易大厅密集的公司需要优先考虑对这些空间的改变,因为交易工作——比许多其他工作更多——需要员工在办公室。最后,一些公司正在寻求增加专门用于与外部客户举办会议的空间,在某些情况下是在独立的楼层上。

钱柜app首页预计,即使在疫苗后世界,由于恐惧和社会疏远的期望仍然存在,向员工提供更多个人空间的转变,也许更接近十年前的平均每名员工平方英尺,应该证明是持久的(见调查结果以下)。在最近的一份报告中,瑞银持有相同的观点,指出“钱柜线上不太可能像现在这样经历拆除椅子的过程,而是转向更可持续的(即,较低密度)的设置。如果出现新的流行病。”7

贵公司办公环境的哪些变化会让您重新回到办公室感到自在?

Fig4 - FutureoftheOffice - 新
资料来源:Gensler 美国 2020 年在家工作调查。该调查是通过匿名的小组调查在线进行的,该调查对 2,300 多名美国员工进行了调查,这些员工是一家拥有 100 多名员工的公司的全职员工。每个受访者通常在一个

门户市场将继续吸引和留住租户。 过去曾多次为城市敲响丧钟——在 1970 年代的财政危机、1980 年代和 1990 年代的犯罪浪潮、9/11 的后果以及全球金融危机。当然,纽约不仅经受住了这些风暴,而且变得更加强大,原因很简单:年轻人和老年人都想享受大城市的活力。

领先的、供应受限的市场中的优质办公空间也将继续吸引租户,因为主要城市将继续成为吸引人才的磁铁。钱柜app首页预计,即使钱柜app首页面临 COVID-19 的挑战,情况仍将如此——这也是此类资产在钱柜app首页的房地产钱柜线上组合中占很大一部分的原因。

较低的供应量可能会抵消办公空间需求的下降。 鉴于大流行及其对钱柜线上者对写字楼房地产的看法的寒蝉效应,由于建筑贷款不可避免地收紧,新的突破性进展可能很小。花旗研究 7 月 29 日的一份报告指出,当前美国写字楼开工率占美国写字楼存量的百分比显着低于历史平均水平。8 反过来,新建筑减少可能会给需求带来进一步的上行压力。

现在并不意味着永远。 钱柜app首页对房地产的多年钱柜线上教会了钱柜app首页保持长远眼光的价值。例如,在 9/11 之后,几乎每个人都期望公司成群结队地腾出更高的办公楼楼层,很难想象员工们能像往常一样轻松地重返工作岗位。但是,虽然那次事件的记忆产生了持久的影响,但每个人最终都回到了工作岗位,即使是在更高的楼层。与此同时,一些在袭击发生后立即实施的新程序——例如安全检查和身份证的使用——成为商业房地产领域的永久特征。

同样,区分 COVID-19 爆发后的临时措施和长期做法也很重要。即使在开发并实施了 COVID-19 疫苗之后,许多新的清洁方案、平面图和技术仍可能是工作场所的固定装置。但钱柜app首页预计这个独特时间点的其他标志——例如在家办公的工作日围绕笔记本电脑和视频会议——的保质期要短得多。 

与高信用质量的租户合作并在钱柜线上组合中保持延长的加权平均租期 (WALT) 可以作为对抗下意识反应的平衡。例如,2016 年最初的英国脱欧公投并未对钱柜app首页的伦敦资产产生重大影响。钱柜app首页的租赁继续进行,没有中断,头条新闻宣布伦敦不再是全球商业中心。事实上,在此期间,钱柜app首页的写字楼入住率保持稳定,自那时起,这座城市进一步巩固了其在全球经济中的主导地位。

底线

毫无疑问,大流行的经历将在人们以及他们的日常生活中留下持久的印记。政府需要确保人们再次乘坐公共交通工具时感到安全——而在办公室工作需要值得一游。在封锁之前,办公空间已经是影响公司吸引和留住最优秀和最聪明人才的关键因素。这只会在后 COVID-19 时代变得更加重要,因为大流行的心理影响可能会导致工人寻找布局更宽敞的公司。

最终,钱柜app首页预计办公行业将继续蓬勃发展,对具有最佳系统、技术和可持续发展资质的高品质办公楼的需求会更大。这些办公室将配备齐全,以提供一个利用面对面联系的力量的环境,并为员工的健康和安全提供额外的支持。换句话说,钱柜app首页认为新常态看起来很像旧常态——办公室将重新成为公司及其员工的重心。

视频运行时间: 3:13

尾注:
1. 纽约时报,“Facebook 押注纽约市的未来和办公室,新租约”,2020 年 8 月 3 日
2. FMSB,Spotlight Review,“检查 FICC 市场中的远程工作风险,2020 年 7 月
3. 华尔街日报,“公司开始认为远程工作毕竟不是那么好”,2020 年 7 月 24 日
4. BBC,“巴克莱:钱柜app首页希望钱柜app首页的员工回到办公室”,2020 年 7 月 29 日
5. 国家经济研究局,“冠状病毒期间的合作:COVID-19 对工作性质的影响”,2020 年 7 月
6. 美世,“北美员工离职:趋势和影响”,2020 年 1 月 29 日
7. 瑞银,全球房地产分析师,“特别版:COVID 加速房地产格局的转变”,2020 年 6 月 29 日
8. 花旗研究,“Shovels Down”,2020 年 7 月 29 日

披露
本评论和此处包含的信息仅用于教育和信息目的,不构成也不应被解释为出售任何证券或相关金融工具的要约或购买要约的邀请。本评论讨论广泛的市场、行业或部门趋势,或其他一般经济或市场状况,并在保密的基础上提供。它无意提供适用于由 钱柜app首页公司 Inc. 及其附属公司(统称为“Brookfield”)赞助的任何产品的条款的概述。

本评论包含截至所示日期的信息和观点,此类信息和观点如有更改,恕不另行通知。此处提供的某些信息是根据 Brookfield 的内部研究准备的,某些信息基于 Brookfield 做出的各种假设,其中任何一个都可能被证明是不正确的。 Brookfield 可能尚未验证(并且不承担任何验证义务)此处包含的任何信息的准确性或完整性,包括由第三方提供的信息,您不能依赖 Brookfield 已验证此类信息。此处提供的信息反映了布鲁克菲尔德的观点和信念。

钱柜线上者在钱柜线上任何基金或计划之前应咨询他们的顾问,包括布鲁克菲尔德赞助的基金或计划。